Разработка проекта

    

Второй, после получения земли, предмет заботы заказчика — создание и согласование проекта. Весной 2004 года были приняты ДБН А.2.2-3-2004 "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства", которые заменили действующий до этого документ. В ДБН и в приложениях к ним указано, какие документы и материалы необходимо предоставить проектной организации и местным органам градостроительства и архитектуры для начала и завершения разработки проекта, требования к стадийности и форме проекта. Объекты гражданского назначения классифицированы по категориям сложности.

Непрофессиональному заказчику непросто разобраться в последовательности и направленности шагов на пути к разрешению на строительство. Поэтому функции заказчика нередко исполняет проектировщик за отдельную плату, определяемую по договоренности (кроме того, существуют организации, специализирующиеся на обеспечении прохождения проектов). Для проектирования заказчик должен заключить договор с проектной организацией, обязательно имеющей лицензию на выполнение соответствующих видов работ.

Основанием для начала проектирования является разрешительный документ госадминистрации на проведение проектно-изыскательных работ (т.н. лист-дозв1л). Заказчик получает его, обратившись с заявлением в исполнительный орган власти города или области. После этого можно приступать к сбору исходных данных, которые включают:

■ "Акт выбора площадки” или "Акт обследования площадки", в котором оговаривается ее соответствие намеченному проекту;

■ Архитектурно-планировочное задание (АПЗ), которое содержит требования к проекту местного органа архитектуры и градостроительства и им же готовится;

■ Технические условия (ТУ), которые выдают организации и предприятия, на содержании и балансе которых находятся внешние сети, к которым здание будет подключаться. ТУ должны предусматривать исключительно те работы, и в тех объемах, которые необходимы для инженерного обеспечения только проектируемого объекта. Границы этого условия определить, однако достаточно сложно, поскольку мощностей существующих инженерных сетей часто не хватает для обеспечения потребностей объекта;

■ Задание на проектирование, которое заказчик обычно готовит совместно с проектировщиком;

■ Другие исходные данные, в зависимости от типа объекта и условий строительства (реконструкции).

Если объект проектируется в охраняемых культурных зонах, нужно получить условия органов по охране памятников культуры архитектуры, если в природоохраняемых зонах — разрешение органов охраны окружающей среды.

На новых земельных участках не допускается разработка проектной документации без инженерных изысканий, а при реконструкции объектов — без уточнения ранее выполненных инженерно-изыскательских работ.

Обязательно наличие градостроительных планировочных материалов, характеризующих участок строительства и топографических планов площадки. Если таковых нет, в случаях сложных градостроительных условий в составе проекта может быть разработано градостроительное обоснование размещения объекта в соответствии с ДБН Б-1.1-4-2002 "Состав, содержание порядок разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования".

Собираются материалы о существующей застройке на площадке и, при необходимости, на окружающих участках; готовятся выводы относительно инженерно-геологических, гидрологических, экологических условиях площадки и др.

Сбор исходных данных — обязанность заказчика или организации, исполняющей его функции. Выдача АПЗ и ТУ — обязанность местных органов градостроительства и архитектуры, которым заказчик должен предоставить необходимые исходные данные. Тем не менее, на пользу проекту, если в подготовке АПЗ активно участвуют заказчик и проектировщик, отстаивая свои интересы и предлагая варианты компромиссов. Процедура выдачи АПЗ регламентируется Постановлением КМ Украины №2328 "О порядке предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий по инженерному обеспечению объекта архитектуры и определения размера платы за их выдачу". Для определения размера оплаты в этом документе приведены расценки на различные виды работ по его подготовке. Стоимость значительно варьируется в зависимости от особенностей объекта. Нормативный срок разработки АПЗ — один месяц. Но нередко, в силу разных причин, документ разрабатывается значительно дольше. АПЗ, как правило, предписывает заказчику стадийность проектирования. Несложный проект может разрабатываться в ОДну стадию, более сложный — в две стадии: эскиз и проект.

Согласования

Разработав проект, заказчик должен согласовать его с организациями и ведомствами, которые выдали технические условия на проектирование, а также с организациями, указанными в АПЗ. При этом обязательны согласования с органами санэпидемнадзора, пожарной безопасности, экологии, разработчиками генплана населенного пункта. Архитектурно-планировочная часть проекта должна быть представлена на согласование местному органу градостроительства и архитектуры с его многочисленными отделами. Проект рассматривается на местном градостроительном совете (или на его секции), причем в некоторых случаях (что предписано АПЗ) советом контролируется каждая стадия проектирования. Ряд согласований, например, с органами охраны памятников, должны быть получены до прохождения градостроительного совета. Работу совета оплачивает заказчик.

По законодательству, проект, который соответствует АПЗ и ТУ и выполняет все предписанные требования, не может быть отклонен и не согласован в инстанциях. Замечания, которые не касаются соблюдения нормативов и предписаний АПЗ могут рассматриваться только как рекомендательные. Тем не менее, это условие не всегда соблюдается. Участие в совете принимают депутаты и представители общественности, которые имеют право выразить свое отношение и замечания к проекту (по законодательству Градостроительный совет — собрание общественности). И порой решения проекта, даже соответствующие требованиям, записанным в АПЗ, не устраивают членов совета и общественность. Судьба проекта становится непредсказуемой. Хорошо, если участники рассмотрения заранее ознакомлены с проектом и сложили свое мнение о нем. В последнее время в Киеве наметилась тенденция, которую поддерживает Главкиевархитектура, когда предварительные решения по объекту строительства рассматриваются на градсовете еще до выдачи АПЗ. Это дает возможность при его разработке учесть пожелания архитектурной общественности, заинтересованных инстанций и застраховаться от неудачи.

Но в любом случае последнюю точку в согласовании архитектурно-планировочного решения проекта ставит главный архитектор города, области, района. Он подписывает решение градостроительного совета и эта подпись свидетельствует, что проект "пройдет". Другие разделы проекта, например, проект внешних сетей, экологический раздел (если это производственный объект), раздел дорожного движения (если это автотранспортный объект), согласовываются отдельно с соответствующими службами и теми организациями, которые имеют отношение к делу. Процесс согласований может быть долгим, и нередко зависит от умения заказчика вести переговоры.

Экспертиза

Когда получены все согласования заказчик и архитектор несут свой проект на комплексную экспертизу. Экспертизу проходят объекты любой формы собственности, а не проходят — объекты, включенные в "Перечень объектов, утверждение проектов которых не требует заключения государственной экспертизы" (в перечень включены простые, безопасные объекты).

Условия проведения экспертизы проекта определены Порядком, утвержденным Кабинетом Министров Украины (Постановление №483 от 11.24.2002 г.). Этим Порядком предусмотрено, что все инвестиционные программы и проекты строительства, независимо от источника финансирования, подлежат обязательной комплексной государственной экспертизе. Сама экспертиза проводится местными и отраслевыми службами "Укринвестэкспертизы" (в Киеве — “Киевинвестэкспертиза”), которые и определяют ее объемы.

Экспертиза проверяет проект на соответствие нормативам, действующим в соответствующей отрасли строительства и требованиям АПЗ. Проверяется также выполнение всех норм, требований и условий по 5-ти направлениям: противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим, охране труда, энергосбережению. Если строительство осуществляется за государственные или коммунальные средства, обязательно проверяется его сметная, базовая стоимость, на основании которой проводятся тендеры и составляются подрядные договора. Если средства для строительства негосударственные, то заказчик может и не проводить экспертизу сметы.

Проект сдается на экспертизу один раз, на стадиях П или РП (утверждаемая часть). До этого он должен получить абсолютно все согласования. Передача проекта на экспертизу — обязанность заказчика, однако, общение с экспертами чаще становится уделом проектировщика, поскольку он осуществляет последующее устранение замечаний. Как утверждают представители органов Госинвестэкспертизы, еще ни один проект не прошел их инстанцию без замечаний.

Проведение экспертизы финансирует заказчик, ее стоимость определяется на основе нормативов, которые установлены Госстроем Украины с использованием коэффициентов, в зависимости от сложности, значения и объемов проекта и его отдельных частей и обычно не превышает 10% стоимости разработки этих проектов.

Срок проведения комплексной государственной экспертизы проектов — не более 30 календарных рабочих дней, правда, для особо сложных проектов он может быть продолжен еще на 30 дней. Но это — срок рассмотрения проекта экспертами, а период снятия замечаний может продолжаться неограниченно долго.

Следует отметить, что разрешение на выполнение строительных работ выдается только по заключению государственной экспертизы, и никаких иных (частных) экспертиз не может быть.

Утверждение проекта.

Согласно градостроительному законодательству, строительство может быть начато только по утвержденному проекту. Порядок утверждения проекта определяется Постановлением Кабинета Министров Украины, №483 от 11.04.02 года. Утверждение проектов строительства объектов по государственному заказу, или тех объектов, которые строятся на средства государственного бюджета, в зависимости от стоимости строительства, осуществляется Кабинетом Министров, местными государственными администрациями, или министерствами и ведомствами. Если объект строится за негосударственные средства, то его проект утверждается самим заказчиком. Однако в любом случае утверждение проекта допускается исключительно на основании положительного заключения комплексной государственной экспертизы. Для объектов, освобожденных от экспертизы (включенных в Перечень...) должна быть представлена соответствующая справка.

Утверждение проектной документации инвестором (заказчиком) является фактом принятия под его полную ответственность решений, предусмотренных в документации. При этом для всех инвесторов (заказчиков) независимо от форм собственности и источника финансирования — это ответственность перед государством за соблюдение обязательных требований нормативов и нормативных документов; для инвесторов (заказчиков), использующих государственные средства — ответственность перед государством за соблюдение требований государственной инвестиционной политики.

Порядок утверждения проектов строительства определяется согласно "Порядку утверждения инвестиционных программ и проектов строительства и проведения комплексной государственной экспертизы", утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины от 11.04.02 № 483.

Утверждение фиксируется в официальном документе в форме приказа (распоряжения или решения). В документе об утверждении приводятся основные данные и технико-экономические показатели.

Утверждение проекта дает основание органам госархстрой-контроля, наконец, дать разрешение на выполнение строительных работ и зарегистрировать ответственных лиц по строительству. Правда, бывает, что к этому моменту работы уже идут полным ходом.

Кроме того, существует обязательное требование "долевого участия" заказчика в финансировании инфраструктуры города в размере, зависящем от стоимости объекта. Для получения разрешения на строительство предоставляется справка о внесении этого взноса.

Перепланировка

Не все заказчики строят, некоторые удовлетворяются перепланировкой или реконструкцией помещений существующих зданий. Отличие перепланировки от реконструкции состоит в том, что при перепланировке не изменяются несущие конструкции здания.

В этом случае порядок прохождения проекта может быть значительно упрощен. Отделочные работы вообще не требуют разрешения. А если в квартире или офисе переносятся стационарные перегородки, заделываются или пробиваются оконные проемы, меняются инженерные коммуникации и приборы (например, устраивается автономное отопление вместо централизованного) и изменяется назначение помещений (например, на месте спальни делается кухня или ванная комната), то эти новшества необходимо узаконить. Причем, законопослушность — в интересах владельца, поскольку в случае, если в будущем помещение он решит продать, то ему придется иметь неприятные объяснения с БТИ, и перепланировку потребуется узаконить, но за "большие деньги".

Затевая перепланировку, владелец квартиры или офиса подает заявление в райгосадминистрацию. Свое заключение дают местные органы по охране памятников (когда здание — памятник архитектуры или расположено в охраняемой зоне). Разрешение на проектирование и проведение работ выдается легко, если нет "противопоказаний".

Затем создается проектная документация, которая в обязательном порядке согласуется с санэпидемслужбой и службой пожарной безопасности. Когда объект готов, в райгосадминистрации создается акт приемки работ по перепланировке, и новый вариант фиксируется в БТИ. Если заказчик решил реконструировать квартиру, то ему придется столкнуться с более серьезным отношением в райгосадминистрации. В этом случае, как и при реконструкции здания, потребуется получение АПЗ, ТУ, получение соответствующих согласований проекта, и только затем удастся получить разрешение на проведение строительных работ. Такая же схема действует и при переоборудовании чердака в мансардное помещение.

Самовольное строительство

Согласно действующему законодательству за допущенные правонарушения в сфере градостроительства, в том числе за самовольное строительство, предусмотрена ответственность, как юридических лиц, так и физических. К ответственности привлекаются должностные лица, а также граждане, которые непосредственно либо проводят работы, либо выступают как заказчики. Физические лица, которые осуществляют строительство без соответствующего разрешения, утвержденного в установленном порядке проекта, либо с грубым нарушением проекта, согласно Административному кодексу несут наказание в виде штрафа. Решение о наложении штрафа принимают органы государственной архитектурно-строительной инспекции. Его сумма зависит от объемов строительства и вида правонарушения, но она незначительна по сравнению со стоимостью постройки. Поэтому нередки случаи, когда, не дождавшись окончания согласований, гражданин начинает строительство, чтобы не терять драгоценное время.

Юридические лица также несут наказание в виде штрафов, с учетом объемов построенного. Минимальный штраф за невыполнение предписаний государственного строительного контроля — 850 грн. В случае проведения работ без разрешения, либо без утверждения проекта сумма штрафа равняется половине стоимости объемов выполненных работ. Всего же градостроительным законодательством предусмотрено 11 видов нарушений. При наложении штрафа правонарушителю вручается обязательное для выполнения предписание об устранении допущенного нарушения. В Гражданском кодексе, который вступил в действие с 2004 года, указаны последствия самовольного строительства, предусматривающие принудительный снос незаконно построенного сооружения. По решению суда они могут быть снесены самим заказчиком или за его счет. Пожалуй, в Киеве не было еще громких дел по сносу незаконно построенных зданий. А в Москве они уже не редкость. Например, не так давно в Подмосковье были снесены коттеджи, при строительстве которых был нарушен Водный кодекс.

Основная цель согласований — обеспечить нормальную жизнь города и горожан, не допустить ошибок в градостроительных решениях — в большинстве случаев достижима. Сложность системы согласований — только одна из причин ее нарушения при строительстве, другой полюс проблемы — недобросовестность застройщиков. Возможно, цивилизованная норма будет достигнута, как в тех странах, где согласований не меньше, но их система складывалась десятилетиями, как и традиции уважения к закону.